고금리 지속-높은 세금-공급 부족-미래 불확실성
여러가지 요인들에 의해 美 주택시장 거래 실종
미국 ‘거래 절벽’ 심화, CA 주가 가장 극단적인 모습
새 집 구입시 모기지 부담 2배 이상, 월 최소 $675 늘어 

미국 전역의 주택 시장이 코로나 19 팬데믹 이후 사실상 거래가 실종돼 ‘정지 상태’에 빠졌다.

높은 금리와 세금 부담 등으로 인해서 기존의  주택을 팔고 새 집을 구입하게 되면 금전적으로 손해라는 것이 너무나 명확하다보니 거래가 제대로 이뤄지지 않고 있는 것이다.

미국 전체가 그렇게 좋지 않은데 그 중에서도 캘리포니아 주가 그같은 구조적인 모습을 가장 극단적으로 나타내고 있다.   주형석 기자입니다.

캘리포니아 주의 주택시장이 얼어붙은 모습이다.

실제로 미국 전역에서 주택시장 분위기는 매우 좋지 않은 상황이 계속 이어지고 있는 것으로 분석된다.

금리는 높고 집값은 여전히 비싼 상황에서, 매도인은 원하는 가격을 못 받자 매물을 철회하고, 매수인은 금리 장벽에 막혀 시장 진입을 포기하고 있다.

특히 캘리포니아 주는 이같은 현상이 전국에서도 가장 극단적으로 나타나고 있는 곳이다.

부동산 온라인 정보업체 Redfin에 따르면, 샌프란시스코 지역의 신규 매물은 전년 대비 17% 이상 줄었고, 남가주 주요 지역인 샌디에이고·리버사이드·애너하임 등도 두 자릿수에 달하는 감소율을 기록한 것으로 나타났다.

전국 신규 매물 감소 상위 10대 도시 중에서 절반이 캘리포니아 주에 집중돼 몰려 있는 것이다.

샌프란시스코에서 활동하는 에이미 콩(Amy Kong) 부동산 중개인은 거래가 눈에 띄게 줄었다며 고금리와 높은 세금, 주택가격 등  모두 아는 원인들로 인해 극심한 주택 구매 부담이 이어지고 있다고 설명했다.

대럴 페어웨더(Daryl Fairweather) Redfin 수석 이코노미스트는 시장 정체의 핵심 요인으로 이른바 ‘락인 효과’를 지목했다.

코로나 19 팬데믹 초기에 연방준비제도, Fed가 제로금리에 가까운 수준으로 금리를 낮추자 많은 기존 주택 소유자들이 저금리로 주택을 구입하거나 재융자했다.

그렇게 대부분의 기존 주택들이 낮은 금리를 적용받고 있는데 지금 새로운 주택을 구입하게 되면 신규 모기지 금리가 6.5% 이상이다.

신규 모기지 금리 6.5% 이상이면 기존 주택 모기지의 2배가 넘는 비율이어서 새 집을 구입하려면 대략 월 400~900달러 이상을 추가로 부담해야 한다.

캘리포니아 주의 평균 주택가격은 약 90만달러에 달하고 있는데 만약 90만 달러 주택을 구입하면서 기존 3%대 모기지 금리가 신규 6.5% 금리로 전환된다면 한 달 추가 부담이 약 675 달러가 된다.

이 때문에 기존 주택 소유자들은 갑자기 커지는 금전적 부담으로 집을 팔고 이사하려던 계획을 아예 포기하고 있다.

1979년 발효된 Proposition 13에 따라, 캘리포니아 주택 세금은 최초 구입가를 기준으로 산정되며, 매년 상승폭도 제한된다.

따라서 오래 집을 소유한 사람일수록 세금 부담이 훨씬 적은 반면 새 집을 구입하는 경우 비슷한 집도 세금이 수천 달러 더 나올 수도 있다.

대럴 페어웨더 Redfin 수석 이코노미스트는 모기지 부담 만으로도 힘든데 여기에 세금 부담까지 고려하면, 거의 대부분의 사람들이 ‘이사할 이유가 없다’고 결론 내리게 된다고 말했다.

결국 새 주택 건설만이 숨통을 틔워줄 유일한 희망이지만, 캘리포니아 주는 지난 10년간 공급 정체에서 벗어나지 못하고 있다.

캘리포니아 주 정부는 다세대주택 개발 규제 완화 등 주택 신축을 촉진하기 위해서 다양한 법을 통과시켰지만, 실질적인 개발은 매우 더딘 속도로 진행되고 있는 상황이다.

이는 단독주택 소유자들이 토지 양도를 꺼리기 때문이라는 지적도 나온다.

대럴 페어웨더 Redfin 수석 이코노미스트는 법이 바뀌는 것은 좋지만, 기존의 단독주택 거주자들에게 나타나는 고착 상태에는 역부족일 수 있다며 단독주택 지역은 지금 모습 그대로 남을 가능성이 높다고 분석했다.